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实操篇:2018年,四五线城市的房子能不能买?如何判断?

(来源:网站编辑 2017-12-27 03:00)
文章正文

  

  来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

  昨天的文章发出没多久,有些敏感,为了规避风险,只好删了。全文发在我的知识星球和另一个备用微信公众号(樱桃大财子)上了,想看的可以去关注。

  很多人留言问我,老家市县的房子现在能不能去投资?今天我再谈谈这个话题吧。

  23日,住建部部长王蒙徽指出,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  从这三年去库存的效果来看,一二线和部分三四线的库存都成功去掉了,同时也引发了房价大涨。

  截至目前库存还没有去掉的,接下来要继续去,也就意味着2018年,将轮到目前房价还没有上涨的(已经大涨了的不包括)部分三四线城市以及五线的县城涨了,具体的涨幅我就不方便公开预测了,怕喝茶。

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  有的人对四五线的房价要上涨表示怀疑,说当地无产业,无人口流入,房子空置率高,从2011年以来就没涨过,房价靠什么涨?谁买啊?

  这些都不是问题,从各地房价的涨幅来看,今年已经在上涨的很多四五线城市,条件都好不到哪去,但有了棚改货币定向宽松,有了资金轮动,地方再减少供地,再出几个地王炒作一下,房价自然就涨了,没什么好疑惑的,有钱能使鬼推磨。

  需求来自哪里?有四部分。

  第一,我说过很多次了,在很多小城市,原本不需棚改的房子都列入了棚改,被拆迁的人都得买房,人为制造了大量的购房需求,从全国来看,棚改对去库存面积的占比在17%左右,但他的贡献并不仅仅限于此,因为有了棚改,可以带动整个市场,引起房价上涨的预期,让更多人加入买房大军。

  第二,在一二线城市务工的,原本没打算在县城买房,但所在地房价涨的太快,买不起了,害怕连县城都买不起就糟糕了,只好退而求其次,先去县城买个窝占个坑。

  第三,本市县各个农村的人,为了孩子上学,或者娶老婆,必须去城里买个房。

  第四,外地投资客,有些是本市县出去的人,有些是隔壁市县的,看到一二三线房价上涨后,觉得市县房价便宜,涨了卖掉,赚一票走人。

  虽然每个人对当地房价上涨都诚惶诚恐,都怀疑以后谁来接盘?但当市场失去理性时,手里有点余钱又不知道投资什么的时候,很多人都会被身边的情绪所带动,奋不顾身的参与进来。

  买房永远都是买涨不买跌,之前不涨的时候,你以为再也不会涨了,有钱也不买房,等涨起来的时候,你又害怕再也买不到房了,没钱也要买。

  才开始上涨的地级市县级市2018年房价继续上涨,已经是确定无疑的事。关键是能买吗?这个要分别来看。

  如果说自住或者改善,尤其是房价只有三四千块的城市,问都不要问我,现在可以闭着眼睛买,别等到明年涨到六七千了再纠结。你也可以友情的提醒一下身边亲朋好友想买房没买房的赶快买,如果是自住,借钱也要买,因为他们的信息比较落后,现在没涨不担心不着急,等真涨起来了,都冲进去跟风买。

  小城市虽然人不多,但相比农村,以后依然是渴望脱离乡村生活的小年轻的最后去处,以前男人娶老婆在老家盖栋楼房就可以,现在不行了,必须在城里买房,我老家那好几个单身汉,年近三十了还是光棍,没有房子,又没钱,哪个女孩会跟你。买不起一线,买二线省城,买不起二线买三线,最差也要到县里到镇上买套房吧。

  如果说投资,你先算下账吧,昨天我在知识星球上就跟他们算过了,如果现在房价是4000,买一套140的新三房,总价56万,首付2成,12万,贷款44万,按首套利率上浮10%计算,月供2500元。买新房签合同到交房入住有些要两三年时间,这期间你是没有租金收入的。

  假如你买的这个新楼盘,一年时间涨到了6000,你的房子价值84万,升值了28万。你这套房子作为二手房卖出去,不满2年,需要交纳的税费,契税是2.5万,营业税是4.7万,个人所得税是8400,加起来就是8万的税了,再加上中介费2个点,就接近10万的成本了。你如果想卖出去,盈利先得减去这10万的成本,就剩下18万,否则别人去买新房了。

  但实际上,你没有拿到房本,是卖不掉的,小城市拿房产证非常漫长,3年内能拿到算是烧香拜佛了,所以浮盈也是账面看着爽,除非是你们那里可以直接找开发商更名,用不着等到出房产证,就能成功转让出去。否则,你投资买新房就是个坑,因为三年之后,小城市的行情早就到头了,新房能卖的时候市场已经掉头向下,房子卖不卖的出去都说不好。

  当然,如果你愿意折腾,想着一年之内赚几万块就跑,也可以,那就买品质比较好,交通学校配套都比较齐全的次新二手房,不过你买之前也要先打听下当地县城,有没有二手房市场,大家愿不愿意买二手房,别找不到接盘的就惨了。

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  具体还有哪些小城市的房价尚未开涨,还能买的,你不要问我,全国六七百个城市,我也不知道那么多,想赚钱,自己勤快点去找,去打听下。

  我可以告诉你方法,去别的省份劳神劳力,可以到你熟悉的省看看,很多小城市,链家这种中介机构是没有铺设下去的,要找成交数据,只能一个个查,比如打开当地的房地产门户网站,问几个楼盘的开盘价格,从去年以来涨了多少,看下当地的新闻报道,论坛帖子,这才是最真实的。否则你看地方公布的官方成交均价,也会掌握不了行情,因为均价跟实际的价格相差太多了。

  这次住建部提到的去库存,是针对库存较多的城市,需要大家自己查询当地房地产官网的库存数据,可参照这样的标准,库存在12个月以上,尤其是18个月以上的,房价从2014年930以来,还没有开涨,或者涨幅很小,比如20%以下的城市,二套首付只需要两成三成四成的,买房还给购房补贴的都可算需要继续去库存的城市。基本上库存低于12个月的,算是库存任务去了大半了,估计也涨了一轮了,而降到8个月以下的,就要调控了。

  有些人留言说找不到库存数据,找不到你想想办法啊,每个城市统计房屋成交的主管部门不一样,有的是房管局,有的是国土局,有的是住建局,你先搞清楚是哪个机构在管,然后打电话去问一下新房的可售套数(就是库存),以及去化周期,这些数据都是公开的,或者查查当地有没有媒体,房产研究机构公开过。

  买房是大额投资,你不做点功课就冲进去,经常是要吃亏的。

  我上文所有针对的,都是还没有大涨过的城市,已经大涨过了就算了,鱼尾行情不吃也罢,具体涨多少还可以投资,我不方便公开给你意见,万一错了你又得骂我,好人难做。所以只针对知识星球的用户私下给建议。

  欢迎加入我的知识星球,

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